房地合一稅已上路滿5年，最近賣房的朋友，有遇到房地合一稅的問題嗎？
 

在房地合一稅未上路前，賣房的稅率並不高，計算方式也頗有問題，造就了高總價、低稅收的不合理制度，而房地合一稅的徵稅方式則以房子持有年限來決定稅率高低，既遏止了投資客炒房也改善了稅收。

 

但並非所有的房子都必須按房地合一稅的方式來課稅哦！由於法律不溯及既往，所以在新制出來前就已經移轉所有權的房子仍是按舊制的方法來課稅，還有另外一種房子一直都按舊制來課稅，大家知道是什麼樣的房子嗎？
 

到底什麼樣的房子該課房地合一稅、那些不該課，我們分成三點講解：
 

一、舊制與新制課稅的差別？
二、如何區分要用舊制或新制課稅？
三、什麼樣的房子只能適用舊制呢？

詳細解答：

一、舊制與新制課稅的差別？

1、報稅時間和稅率

舊制採用財產交易所得稅，稅率級距5%~20%，固定每年5月統一報稅。新制採新規定的房地合一所得稅，稅率級距10%~45%，需在房屋所有權移轉完成的三十天內報稅。
 

2、稅率優惠
舊制下的稅率其實沒有什麼優惠，在「銷售所得-成本-費用」後的實際所得越低，所需繳交的稅就越少。而新制為了減少投資客炒作、獎勵一般自住民眾，則是提出「持有年限越長，稅率越低」、「自住宅享最低稅率」、「自住5年，重購房屋退稅」等優惠

 

3、課稅基礎
舊制：(售價-取得成本-費用)X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)。若無法取得出售現值，則改為：房屋評定現值 X個人出售房屋之財產交易所得計算規定比率(每個縣市區域均不同，每年做一次調整)

 

新制：銷售所得-成本-費用-土地稅法規定計算之土地漲價總數額（扣除土地漲價總數額是避免重複課稅問題）
 

土地增值稅：舊制下，土地免納交易所得稅，另外課土地增值稅；新制下，房屋、土地一併計算所得稅，但扣除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額。

 

二、如何區分要用舊制或新制課稅？

最簡單的分法便是利用時間點來區分。

103/1/1以前取得房地所有權→按照舊制規定

103/1/2-----這期間取得房地所有權-----104/12/31
舊制：104/12/31以前出售
舊制：105/1/1以後出售，且持有超過2年

新制：105/1/1 以後出售，持有期間在2年以內

 

105/1/1以後取得房地所有權→按照新制規定

三、什麼樣的房子只能適用舊制呢？

除了上述在特定期間取得所有權的房子適用舊制外，出售「預售屋」、「購屋預約單」（俗稱紅單）也是適用舊制的哦！
 

在預售屋在未完工之前，沒有房屋可以過戶給買方，此時預售屋的交易僅僅是「房地產權登記權利」的移轉，並非出售「房屋、土地的所有權」。
 

而房地合一稅需有「不動產所有權移轉」的行為才能進行課稅，買賣預售屋只進行了「權利」的移轉，所以應以「成交價額-成本-費用」為課稅基礎，再以剩下的交易所得乘以「個人綜合所得稅稅率」（5%~40%），才是正確的喔！

 

以上的整理，希望有幫助到大家哦！

註：在行政院公佈實價登錄2.0施行日之後，自施行日起，禁止轉售購屋預約單哦！