小華最近很開心跟阿葉談妥以1000萬交易房子，沒想到在簽約之後，阿葉卻貸款失敗，為了顧及小華的權益，阿葉幫忙找好了新的買家，並且說好條件不變，將由這位新買家與小華簽約。

 

小華沒碰過這種情形，他總感覺怪怪的，阿葉好像有違約但新買家又是阿葉介紹來的，這樣又好像不算違約，這樣簽約真的沒問題嗎？

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像這種臨時換買家的交易，容易摧毀買賣雙方建立起來的信任感，導致交易失敗，建議買家不要這樣操作。

 

那麼話說回來賣家究竟能不能向買家要求違約賠償呢？

 

以下分三點說明：

 

一、貸款失敗算不可抗力的違約理由嗎？

二、幫忙介紹買家就可以不用付違約金？

三、買家變成不同的人又有什麼需要注意的呢？

詳細解答：

一、貸款失敗算不可抗力的違約理由嗎？

要看情況。「貸款沒有過關」在不動產交易失敗中，是屬於名列前茅的原因，之所以如此，在於買方沒有做好事先諮詢或高估自己的借貸信用。

 

有鑑於此，買方為了預防自己貸款失敗，通常會要求不動產契約裡加註關於貸款失敗，可無條件解約的條款，以保障自身權益。但若這個條款沒寫好，讓賣方有機可趁，訴請法院要求買方賠償違約金的話，買方也是無話可說。

 

實務上就曾發生過，合約裡有著「貸款不足幾成，買賣合約無條件自動解除」的條款，買方遂以房屋抵押借貸的成數不夠合約規定的成數為由，與賣方解除合約，但法官卻認為合約中並無寫明借貸方式，若加上信貸的話，就可以達到合約要求，於是判定買方需賠償違約金。

所以下次在寫這類條款時，應寫明借貸方式「以何為擔保設定抵押權+指定貸款銀行+貸款金額」，用這樣的方式才能夠減少爭議哦！

 

二、幫忙介紹買家就可以不用付違約金？

不一定，要照著合約規定走。前面說到，臨時更換買家很容易摧毀雙方建立的信任感和增加交易不安全性，除非合約上有提到關於更換買家的條款，否則阿明一律建議先與舊買家把解除合約的程序走完，搞定違約金之後，再與新買家重新簽定一份合約會比較有保障。

 

另外補充一點，在成屋買賣契約中，有一條關於「登記名義人」的規定，指的是買方買下不動產，但指定登記第三人，該登記名義人「需負買方所未履行之債務連帶損害責任」（保證人的關係）。

 

若買方在簽約時，有一併提出「以第三人為登記名義人聲明書」，此登記名義人由於對買方債務負連帶損害責任，由他接手買方不能履約的情況，賣方可不必再與之重新簽訂一份合約，亦不須請原本的買方賠償違約金。

 

三、買家變成不同的人又有什麼需要注意的呢？

臨時更換的買方，若非指定的登記名義人，則有可能是詐騙的行為！

 

例如說「三角簽」就是以前十分著名的詐騙手法，它指的是房仲業者先找一個人頭戶談一個較低的價格，在騙取屋主給予「全權授權書」（從簽約到過戶都委託房仲代理）後，再找來真正的買家，用更高的價格賣出，賺取中間差價。

 

此種方法會成功，有一部分的原因是以前賣方資訊不足，只好全權委託第三人辦理，在現代房地產知識普及的情況下，已經比較少發生這種情形了。

 

另一種比較可能的情況是，買家想解約但不想付違約金，告訴賣家自己能介紹新的買家，換取免付違約金並拿回訂金，一旦解約成功，新買家就會以各種理由來取消交易，讓賣家變成兩頭空的情況。

 

所以最保險的做法還是一切都按著合約走，並請教專業人士來幫忙，例如地政士，才能保障房地產交易安全哦！