《如何反對共有土地被處分？有兩方法可行！》

 

小華與三名親友共有一筆土地，每個人都有四分之一的持分。日前有買主要收購該筆土地，除了小華之外，其他親友皆同意這筆交易，親友們告訴小華根據《土地法》第34條之1的規定，只要他們全部同意交易共有土地，即使小華反對也沒有任何效果。

 

小華一查法條發現果真如此，但他真的不想將土地賣掉，有什麼辦法能阻止親友們呢？

 

以上關於《土地法》第34條之1的法規爭議，其實長久以來一直都有人在討論，阿明今天就來為大家解說，當你遇到對方搬出《土地法》第34條之1的規定時，
能有什麼方法阻止被處分，分為3部分來講解，希望對大家有所幫助哦！
 

1、《土地法》34-1的由來

2、處分共有土地，除了要人數過半之外，還有什麼規定？
3、反對共有土地處分二方法：進行協調或行使優先承購

 

詳細解答：

一、《土地法》34-1的由來
關於共有物，早先是依照《民法》來做裁判的。
例如，第819條第2項「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」，以及第828條第3項「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」

但這些規定容易因為少數人的意見分歧，而讓土地收購協調耗時更久或直接放棄土地開發，長久下來不利於經濟發展，為了解決這個問題，立法者在民國64年7月訂立了土地法》第34條之1，針對「不動產」的部分做出了特別規定。
 

遇到「共有土地」爭議時，可優先適用土地法的規定，而非民法。
 

二、處分共有土地，除了要人數過半之外，還有什麼規定？
1、人數、土地過半或持有土地超過三分之二

據《土地法》第34條之1第1項的規定，共有土地或建築改良物在處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，只要符合兩項條件中的一項，就得以處分、變更共有土地：
（1）共有人過半數及其應有部分合計過半數同意。

（2）持有土地合計逾三分之二的共有人同意，可不計算人數。

註：贈與、信託共有土地，或設定抵押權不需得到其他共有人同意

2、通知其他共有人，並補償其損失
當部分共有人決定要處分共有土地時，為了尊重其他共有人，必須以書面通知其他共有人，若為買賣行為，必須詢問其他共有人優先承購的意願，共有人無意收購，才可轉賣其他買家。
 

為了保護其他共有人的權利，《土地法》第34條之1第3項規定，進行權利變更登記時，需持有其他共有人已受領補償的證明才能進行登記。
 

3、無法自行協議者，可交由政府機關協調
若與其他共有人無法協調好關於土地的處分，可直接尋求地政機關的幫助，經地政機關協調後，不滿意協調結果，可在接到通知後十五日內向司法機關訴請處理。十五日過後，沒有任何動作，就依原協調結果辦理。

三、反對共有土地處分二方法：進行協調或行使優先承購

依上述的規定，我們可以知道，當土地共有人覺得權益受損時，可採取公家機關協調或直接將他買下這兩種方式，來保障自己的權益，以下講解如何運用這兩種方式。

1、地政機關調解
土地糾紛找公正第三方來調解，不僅是幫助民眾解決問題，更可以避免他方事後不認帳喔！
（1）調解程序一開始，委員會請當事人試著自行協議
（2）協議未成或任何一方經通知二次後未到場，由委員會進行裁處，做出結果
（3）當事人不接受結果，需得在十五日內訴請法院審理
（4）當事人十五日內未表示意見，依原調處結果為最終結果
註：調解費為15000元（非單一價格，依案件而定）

 

2、行使優先承購權
「優先承購權」顧名思義，就是當部分共有人想販賣土地時，必須先通知其他共有人是否購買該筆土地；若轉賣給其他人時，也需出示其他共有人「放棄優先購買權之同意書」。

 

而實務上的土地共有者，較少會採取這個方法，因為台灣不動產昂貴，很多共有人的共有地大多是從長輩處繼承而來，根本無財力負擔不動產費用，對維護共有人的權益幫助不大。

而依《土地法第34條之1執行要點》第11點規定，在某種情況下，其他共有人也並不一定有優先承購權：
（1）接到通知後十五內不表示者，視為放棄優先購買權。
（2）區分所有建物（大樓或社區）之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併轉給同一人的情況，無法適用優先購買權。
（3）當《土地法》第34條之1的優先購買權與下列法條的優先購買權競合時，需優先適用這些法條：《土地法》第104、107條、《民法物權編施行法》第8條之5第3項。
（4）權利人持執行法院或行政執行分署依「強制執行法」或主管機關依法「辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書」，無需確認是否有無通知其他共有人，關於優先承購權的規定。
 

不過，因優先購買權屬於「債權」，若共有人販售土地卻沒通知其他共有人時，其他共有人可依法向該共有人請求損害賠償。

 

以上就是關於《土地法》第34條之1的解說，大家可以體會到，因為和別人共有土地的關係，不管要做什麼都會變得有點複雜，不過為了自身的權利，耐心處理這些事情，才是最好的方法喔！