我的共有土地不想賣要怎麼保障自己的權益

我的共有土地不想賣要怎麼保障自己的權益

房事QA
2021/01/10
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我的共有土地不想賣要怎麼保障自己的權益

《如何反對共有土地被處分?有兩方法可行!》

 

小華與三名親友共有一筆土地,每個人都有四分之一的持分。日前有買主要收購該筆土地,除了小華之外,其他親友皆同意這筆交易,親友們告訴小華根據《土地法》第34條之1的規定,只要他們全部同意交易共有土地,即使小華反對也沒有任何效果。

 

小華一查法條發現果真如此,但他真的不想將土地賣掉,有什麼辦法能阻止親友們呢?

 

以上關於《土地法》第34條之1的法規爭議,其實長久以來一直都有人在討論,阿明今天就來為大家解說,當你遇到對方搬出《土地法》第34條之1的規定時,
能有什麼方法阻止被處分,分為3部分來講解,希望對大家有所幫助哦!

 

1、《土地法》34-1的由來

2、處分共有土地,除了要人數過半之外,還有什麼規定?
3、反對共有土地處分二方法:進行協調或行使優先承購

 

詳細解答:

一、《土地法》34-1的由來
關於共有物,早先是依照《民法》來做裁判的。
例如,第819條第2項「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意」,以及第828條第3項「公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。」

但這些規定容易因為少數人的意見分歧,而讓土地收購協調耗時更久或直接放棄土地開發,長久下來不利於經濟發展,為了解決這個問題,立法者在民國64年7月訂立了土地法》第34條之1,針對「不動產」的部分做出了特別規定。

 

遇到「共有土地」爭議時,可優先適用土地法的規定,而非民法。
 

二、處分共有土地,除了要人數過半之外,還有什麼規定?
1、人數、土地過半或持有土地超過三分之二

據《土地法》第34條之1第1項的規定,共有土地或建築改良物在處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時,只要符合兩項條件中的一項,就得以處分、變更共有土地:
(1)共有人過半數及其應有部分合計過半數同意。

(2)持有土地合計逾三分之二的共有人同意,可不計算人數。

註:贈與、信託共有土地,或設定抵押權不需得到其他共有人同意

2、通知其他共有人,並補償其損失
當部分共有人決定要處分共有土地時,為了尊重其他共有人,必須以書面通知其他共有人,若為買賣行為,必須詢問其他共有人優先承購的意願,共有人無意收購,才可轉賣其他買家。

 

為了保護其他共有人的權利,《土地法》第34條之1第3項規定,進行權利變更登記時,需持有其他共有人已受領補償的證明才能進行登記。
 

3、無法自行協議者,可交由政府機關協調
若與其他共有人無法協調好關於土地的處分,可直接尋求地政機關的幫助,經地政機關協調後,不滿意協調結果,可在接到通知後十五日內向司法機關訴請處理。十五日過後,沒有任何動作,就依原協調結果辦理。

三、反對共有土地處分二方法:進行協調或行使優先承購

依上述的規定,我們可以知道,當土地共有人覺得權益受損時,可採取公家機關協調或直接將他買下這兩種方式,來保障自己的權益,以下講解如何運用這兩種方式。

1、地政機關調解
土地糾紛找公正第三方來調解,不僅是幫助民眾解決問題,更可以避免他方事後不認帳喔!
(1)調解程序一開始,委員會請當事人試著自行協議
(2)協議未成或任何一方經通知二次後未到場,由委員會進行裁處,做出結果
(3)當事人不接受結果,需得在十五日內訴請法院審理
(4)當事人十五日內未表示意見,依原調處結果為最終結果

註:調解費為15000元(非單一價格,依案件而定)

 

2、行使優先承購權
「優先承購權」顧名思義,就是當部分共有人想販賣土地時,必須先通知其他共有人是否購買該筆土地;若轉賣給其他人時,也需出示其他共有人「放棄優先購買權之同意書」。

 

而實務上的土地共有者,較少會採取這個方法,因為台灣不動產昂貴,很多共有人的共有地大多是從長輩處繼承而來,根本無財力負擔不動產費用,對維護共有人的權益幫助不大。

而依《土地法第34條之1執行要點》第11點規定,在某種情況下,其他共有人也並不一定有優先承購權:
(1)接到通知後十五內不表示者,視為放棄優先購買權。
(2)區分所有建物(大樓或社區)之專有部分連同其基地應有部分之所有權一併轉給同一人的情況,無法適用優先購買權。
(3)當《土地法》第34條之1的優先購買權與下列法條的優先購買權競合時,需優先適用這些法條:《土地法》第104、107條、《民法物權編施行法》第8條之5第3項。
(4)權利人持執行法院或行政執行分署依「強制執行法」或主管機關依法「辦理標售或讓售所發給之權利移轉證書」,無需確認是否有無通知其他共有人,關於優先承購權的規定。

 

不過,因優先購買權屬於「債權」,若共有人販售土地卻沒通知其他共有人時,其他共有人可依法向該共有人請求損害賠償。

 

以上就是關於《土地法》第34條之1的解說,大家可以體會到,因為和別人共有土地的關係,不管要做什麼都會變得有點複雜,不過為了自身的權利,耐心處理這些事情,才是最好的方法喔!