請問阿明，我有看上一個建案，但經過了解那個建案是水利會的地。代銷說是水利會賣給建商蓋房子，但水利會沒收錢，是以建商蓋的房子其中一棟給水利會當宿舍使用，不得販售。請問我要如何購買？這個案子需要注意什麼地方？我沒遇過這種用水利會地蓋房子的案件。

根據活用水利會會有非事業用土地之策略第七條：
由農田水利會提供土地、以設定地上權，興建-營運-移轉方式招商開發，在未出資下，取得權利金、租金進而分享開發商營運利潤，最後取得所興建建物所有權及營運權。

民眾想買屋必須先了解建案完成後，所要購買的那間房屋和土地所有權是歸誰所有？

1.雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，

2.雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。
買房子是人生的大事，不能只聽代銷的片面之詞，要弄清楚產權所有人及簽訂契約者的合法資格，才不會受騙上當。

詳細說明：
根據【農田水利處經營發展科】活用水利會會有非事業用土地之策略：
第二條：會有可單獨供建築使用之土地，評估其市場性，以自建房屋出租或經風險性評估後與他人共同開發-合建，增加資產價值，提高財務收益。

第七條：引進民間參與以BOT（Build-Operate-Transfer）方式開發會有土地。參照促進民間參與公共建設法規定程序，進行市場、法律、財務可行性評估後，由農田水利會提供土地、以設定地上權，興建-營運-移轉方式招商開發，在未出資下，取得權利金、租金進而分享開發商營運利潤，最後取得所興建建物所有權及營運權。
以上說明，水利會土地與建商合建的建案，在全台各地都有不同的合作方式。

因此，要注意以下3種合建型態：

第一，「合建分屋」指建商提供資金，自行或委託營造廠商於地主所提供之土地上建屋，雙方於興建完成後依約定比例或樓層分配房屋及應計之土地持分，並得個別出售其所分得之房屋與土地。事實上即相當於建商以其所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。

第二，「合建分售」指地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。即建商出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建商分別以其各自之名義與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。

其三，「合建分成」指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，於房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

由此可知，「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於，「合建分屋」其契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係；而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

參考資料：
https://www.ia.gov.tw/epaper/2016/20160701.htm
活用農田水利會會有非事業用土地提升財務收益【農田水利處經營發展科】