農地重建住宅違建會被拆嗎?

農地重建住宅違建會被拆嗎?

房事QA
2021/09/24
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農地重建住宅違建會被拆嗎?

阿達家的房子是早期蓋在農地上的磚造屋,因為過於老舊,打算原地重建,原本想申請興建農舍,但聽說不容易而且要花一、兩年時間,媽媽年紀大了不想再等,打算直接先蓋了再說,請問這樣被拆除的風險高嗎?有其他建議嗎?

 

根據各縣政府地政處表示,若民眾的農地上有74年11月16日以前(田地目除外)就存在的老舊建築物,並且取得合法證明文件,就可向政府申請變更成為建地,民眾可向縣政府地政處或地政事務所洽詢。

 

農地要變更建地的規定如下:

一、被道路、水溝、建地、學校等所包圍的農地,可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到400坪以下。

二、農地的地形凹入周圍建地內,凹入缺口未超過20公尺,則可變更的面積約363坪以下。如因整塊土地完整性的規劃所需,將可放寬到400坪以下。

三、雖然不符合以上條件,但是農地上有老舊建物者,仍有可變更為建地的適用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,若有相關證明文件,最多可增加百分之四十。

四、農地變更作為其它特殊用地的方案,須經專案核准。如變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等。

以阿達家來說,農地上有老舊建物,應可變更為建地使用,只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準,最多可增加到40%。但農舍的興建仍需要符合政府訂定的相關法規、條件,才能申請建造。

 

阿達家可以母親老農的名義申請建照、合法興建農舍,在《農業發展條例》修正以前(也就是 2000年 1 月 28 日前)所取得的農地,並不會受到面積大小與時間的限制,農民都可以自由興建農舍,農舍興建的建蔽率皆為10%,樓高10.5公尺,容積率最大約150坪,基地面積最大約100坪。

阿達媽媽如果打算直接先蓋,恐先面臨被檢舉違章建築,而關於未經許可擅自建造之建築物補辦建築執照時,依建築物第86條第1款規定處以建築物造價千分之50以下罰鍰,已有處罰之法據。違法興建農舍,依都市計畫法和區域計畫法可能面臨:

一、限期改正,可依法處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並得限期令其拆除其地上物恢復原狀。

二、經限期不遵從者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。

三、除依行政執行法辦理外,並得處六個月以下有期徒刑或拘役。

四、最嚴重將會廢止農舍資格。

曾有102年案例得補辦建築許可:因各直轄市、縣(市)建築主管機關處理轄下之違章建築查報業務,對於農地上整棟違章建築,除坐落於禁限建地區外,多認屬得補辦建築許可程序之查報案件,爰為簡化流程,尚無須先行審認是否為違章建築性質,可採併案審查方式處理,故就農業用地作農業使用證明書(以下簡稱農用證明)之核發,其執行方式調整如下:

(一)申請人於農用證明申請書勾選項目為辦理農業發展條例第18條「申請興建自用農舍」。

(二)依「農業用地興建農舍辦法」第9條第2項第3款規定意旨,扣除農舍用地10%之面積後,供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊,且其面積不得低於該農業用地面積90%,爰就是否符合該90%之農業使用面積予以審認即可。

(三)倘其他審查項目均符合規定,則可核發農用證明,並於該證明書之「其他欄」加註。

蓋房子居住是長久的事,既然可以合法申請興建,為何要冒著被拆除的風險,而讓自己寢食難安,這其中的得失,就看當事人自己衡量囉!

 

參考資料:

https://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E6%B3%95%E8%A6%8F%E5%85%AC%E5%91%8A/25-%E7%B6%9C%E5%90%88%E8%A8%88%E7%95%AB%E7%AF%87/10732-%E8%BE%B2%E6%A5%AD%E7%94%A8%E5%9C%B0%E8%88%88%E5%BB%BA%E8%BE%B2%E8%88%8D%E8%BE%A6%E6%B3%95.html

內政部營建署 農業用地興建農舍辦法

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawALL.aspx?PCode=M0020001

全國法規資料庫 農業發展條例

農地可申請變更建地,讓老房子擁有新生命 (taitung.gov.tw)

台東縣政府地政處

農業用地興建農舍辦法 | 中華民國內政部營建署全球資訊網 (cpami.gov.tw)

有關申請核發補辦農舍建築執照之農業用地作農業使用證明書,其建築物性質及是否符合建築法令規定等相關疑義1案,檢送行政院農業委員會1021219日召開「研商未經申請建築許可即先行動工興建之農舍,為補申請建築執照之農業用地作農業使用證明書核發事宜」會議紀錄1份,請參處。 | 中華民國內政部營建署全球資訊網 (cpami.gov.tw)

 

 

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