大力買了一間85年以前的中古屋，當初的建商於二次施工時將露台的部位蓋滿，變成室內使用，大力入住後才發現，近日連續下大雨時，牆面有滲水狀況，想請問這個責任歸屬算誰的？是舊屋主還是新屋主的？雖然在購屋時的屋況契約書已有說明此部分為露台，但露台屬於特殊狀況，所以心裡有疑慮啊？

以往預售屋銷售時，為了吸引顧客，許多建商會告知買方可以進行二次施工，增加使用面積，讓客戶簽訂陽台或露台二次施工的同意書，等之後拿到使用執照後由建商進行二次施工，一旦被查獲時，建商就可以撇清責任了。

很多陽台或露台二次施工都是沒有防水保固的，因為房子蓋好後才將外推的外牆部分蓋上，這樣根本就沒有防水的功能！因此若不幸爆發購屋糾紛，就必須調閱當初簽立的合約，假設合約內容並無提及二次工程，就可申請價金減損或者原屋返還，這是指原屋主與建商之間的問題。

舊屋主委售房屋時，應在不動產現況說明書上據實填寫屋況，因舊屋主與新屋主大力在屋況契約書中已有說明此部分為露台，若大力也知曉此為二次施工的部分，嚴格來說係屬違建，就跟頂樓加蓋一般，是絕對不可能有『合法性』的，那麼大力於交屋後發現有滲水情形，恐怕得自己處理，無法求償。雖依照民法第354條規定，出賣人對於所交付的商品，應擔保没有價值上或效用上的瑕疵，但若已知前者的合法性有問題，那麼真要追究責任歸屬恐怕須由法官來判定。

曾看過某判決書表示，在＂非法＂改建的情況下，廠商因施工不良而導致瑕疵產生，鬧上法院，業主要求承攬廠商履行合約義務，但該判決卻表示，雖可歸究責任於承攬廠商，但合約違反建築技術規則或其他法律的規定，在法律上，業主與承攬廠商簽訂之合約實屬無效，所以，業主要求承攬廠商賠償其損失或修補的訴訟案件，判定業主敗訴。

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=354

民法第 354 條

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