中古屋二次施工的露台牆面有滲水是算誰的?

中古屋二次施工的露台牆面有滲水是算誰的?

房事QA
2021/10/04
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中古屋二次施工的露台牆面有滲水是算誰的?

大力買了一間85年以前的中古屋,當初的建商於二次施工時將露台的部位蓋滿,變成室內使用,大力入住後才發現,近日連續下大雨時,牆面有滲水狀況,想請問這個責任歸屬算誰的?是舊屋主還是新屋主的?雖然在購屋時的屋況契約書已有說明此部分為露台,但露台屬於特殊狀況,所以心裡有疑慮啊?

 

以往預售屋銷售時,為了吸引顧客,許多建商會告知買方可以進行二次施工,增加使用面積,讓客戶簽訂陽台或露台二次施工的同意書,等之後拿到使用執照後由建商進行二次施工,一旦被查獲時,建商就可以撇清責任了。

 

很多陽台或露台二次施工都是沒有防水保固的,因為房子蓋好後才將外推的外牆部分蓋上,這樣根本就沒有防水的功能!因此若不幸爆發購屋糾紛,就必須調閱當初簽立的合約,假設合約內容並無提及二次工程,就可申請價金減損或者原屋返還,這是指原屋主與建商之間的問題。

 

舊屋主委售房屋時,應在不動產現況說明書上據實填寫屋況,因舊屋主與新屋主大力在屋況契約書中已有說明此部分為露台,若大力也知曉此為二次施工的部分,嚴格來說係屬違建,就跟頂樓加蓋一般,是絕對不可能有『合法性』的,那麼大力於交屋後發現有滲水情形,恐怕得自己處理,無法求償。雖依照民法第354條規定,出賣人對於所交付的商品,應擔保没有價值上或效用上的瑕疵,但若已知前者的合法性有問題,那麼真要追究責任歸屬恐怕須由法官來判定。

 

曾看過某判決書表示,在"非法"改建的情況下,廠商因施工不良而導致瑕疵產生,鬧上法院,業主要求承攬廠商履行合約義務,但該判決卻表示,雖可歸究責任於承攬廠商,但合約違反建築技術規則或其他法律的規定,在法律上,業主與承攬廠商簽訂之合約實屬無效,所以,業主要求承攬廠商賠償其損失或修補的訴訟案件,判定業主敗訴。

 

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=B0000001&flno=354

民法第 354 條

 

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