「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」3大修正重點

20210101實施

一、修正土地及共有部分應有權利範圍之計算方式。

因民法第799條第4項規定，各區分所有權人所得分配權利範圍，應以「專有部分」面積比例計算，而預售屋買賣契約中停車位為「約定專用」非「專有部分」，簡單來說，就是等於停車位買再多，也無法分配到更多土地持分。

過去有些建商對於多買車位的房屋買家，就多分點土地持分，結果發生購買不同坪數、卻能取得一模一樣的土地持分，正確的計算方式應為，「專有部分面積」除以「專有部分面積總面積」比例，專有部分面積就是指主建物(客廳、臥室、浴廁)及附屬建物(陽台、屋簷、雨遮)，而往往民眾爭執土地持分多的原因在於，當建案30至50年後，若能進行都更，就可分配更多。

二、修正地下層停車位面積計算方式。

由於停車位屬「共有部分」，包含「停車位」及「其他項目」(電梯機房、電氣室、儲藏室)，以往法規因扣除項目有誤，造成停車位計算不正確，停車位權利變小，本次修正，扣除部分不包含「停車位」。

上述兩項契約內容若不符規定，而建商不改正，民眾可與消保官、地政局申訴，可依《消保法》56條之1，要求限改，若不改開罰3至50萬元，可按次開罰。

三、修正禁用「電弧爐煉鋼爐碴」文字，並增列「檢測方法」及「合格判定標準」相關規定。爐碴由於遇水膨脹，恐導致牆面冒出「青春痘」，而預售屋自明年起將不得使用爐渣，政府有明訂檢測方法，可具體保障消費者權益，若真買到即可向建商解約或要求賠償。

「電弧爐煉鋼爐碴（石）」的檢測，應符合內政部109年4月24日訂定的「建築物結構用混凝土細粒料中電弧爐煉鋼爐碴（石）檢測及訓練實施要點」規範，否則消費者可以主張減價或是解約。