贈與賣房繳什麼稅?

贈與賣房繳什麼稅?

房事QA
2021/11/11
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贈與賣房繳什麼稅?

妹妹贈與房子給姊姊,持有一段時間後,姊姊想要賣掉去買另一間,在辦理過戶手續時,代書提到,因為持有的時間及買賣交易的關係,會有衍生出來的「稅」要繳,到底贈與房子給家人再轉手賣掉,中間會要繳哪些稅?

 

不論是父母或是親人之間要互相贈與不動產,必須考慮到「贈與稅」與「房地合一稅」。因為兩種稅之間的百分比級距差異,若是你在短期內出售,可能會有省下小額贈與稅,卻多了高額房地合一稅的狀況。

 

以下就讓我來說明一番台灣萬萬稅,賣房屋你要繳什麼稅?

1.土地增值稅 —2. 房地交易所得稅— 3.房地合一稅一4.贈與稅同場加映:申報過贈與稅,就不用再申報房地合一稅嗎?

 

1.土地增值稅

土地增值稅的課稅基礎是「土地公告現值」,每年重新調整。

一般增值稅按漲價總數分為20%30%40%級距,自用住宅優惠稅率10%

自用住宅稅率減免,須符合以下三大要件:

A・個人或其配偶、未成年子女設有戶籍

B・持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用

C・個人與配偶、未成年子女在交易前六年內,未曾適用這項租稅優惠。

若是自住者,自住時間超過6年,則有400萬元的免稅額,超過400萬元部分則採10%的減免稅率。

 

2.房地交易所得稅

房地交易所得稅,計算方式是以「出售成交總價」扣除「取得成本」的餘額,再乘以適用稅率。

依《所得稅法》第14條之4規定:「……繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。……」如果賣出的房地產是透過繼承方式取得,取得成本計算的基礎是依照當初繼承或贈與時,公告的土地現值及房屋評定價格,但是要特別小心,我們在賣出的時候,計算所得時,是以「市價」為基準,所以兩者之間就會有落差。也就是只要你是透過「繼承」或「贈與」取得的不動產,再往後出售時,都會面臨這種問題。

 

3.房地合一稅

因為房地合一稅的概念是實價課稅,也就是「賣價」扣掉「成本」之後乘上「稅率」,就是必須課徵的稅額。

舊制:(房屋收入-成本-費用)×稅率

新制:(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額)×稅率10%~45%

 

那到底我現在賣掉房子是適用新制還是舊制呢?這個疑問我們可以從「取得年份」來判斷。

若不動產為10511日以後自行取得、或10312日以後透過親屬贈與或繼承獲得的房地,且「持有期間在2年以內」的房屋或土地,在10511日以後出售者,都屬房地合一新制的課稅範圍。

房地合一制不動產,持有2年以內出售適用45%稅率、二至五年內出售稅率為35%、五至十年內稅率為20%,十年以上稅率為15%,另屬自住且設籍滿六年之房地稅率10%,課稅所得400萬以下則免稅。

 

 

4.贈與稅

贈與稅是以房屋評定現值為課稅基礎,依「土地公告現值」和「房屋評定現值」當作贈與價值課稅,區分成10%15%20%稅率。

但子女未來出售時計算成本也會以「現值」為基準,來課徵贈與稅。

這邊要提醒大家,若受贈者在短期內賣出,雖然贈與稅會比較低,但會後續會衍生出高額的房地合一稅,因為政府會認為你的取得成本是「0」,而不是當初購屋的價格喔!

PS.修法過程中,經過協商後,目前法令規定是以土地公告現值與房屋現有價值,當作取得成本,雖然不是把取得成本當作0,但還是跟市價有落差。

 

備註|贈與稅免稅額

每人一年為220萬,不限制贈與對象。也就是說每一位贈與人一整年下來,不論贈與給多少人,累計贈與金額不超過220萬元,就可以免稅。

有些人認為贈與房地產可以用來節稅,但是,完整的節稅規劃其實要考慮得更長遠、更完善,並且要隨著政府制度調整。除非確定子女取得房地產後,是當作自用住宅並能夠持有滿6年才出售,進而可以適用房地合一自用住宅優惠,否則不建議贈與房地產給子女。

這邊提供財政部的試算公式,不懂如何計算的朋友可以參考試算喔~

財政部贈與稅試算|https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W7

 

同場加映:申報過贈與稅,就不用再申報房地合一稅嗎?

許多納稅人誤以為,已經課徵贈與稅,就無須再課房地合一稅,這是大錯特錯的觀念。不論是否為二等親以內買賣「新制課稅範圍內」的房地產,「贈與稅」和「房地合一稅」兩者分屬於不同稅目,課徵意義也不同,這邊還是要提醒大家,有房屋買賣交易行為,都需要在期限內完成申報喔!

 

資料來源

 

建築技術規則建築設計施工編 §46-6

 

房地合一稅重點一覽表|https://www.ntbt.gov.tw/singlehtml/cd61d91304fc4fb194571fea1d82ba35?cntId=fa38f9d9fdae496b82ee5ce5061d2041

 

所得稅法 §14-4https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0340003

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