2020即將結束，新年就要到來，俗話說一元復始，萬象更新，預售屋定型化契約應記載及不得記載事項的規定也要做一些更新了！

 

這次變動的規定有三項，包括「共有部分權利範圍」、「停車位面積計算方式」、「電弧爐煉鋼爐碴標準」，這三項變動從2021年1月1日就正式開始執行，至於已經簽約的預售屋案件，只要在新制上路前還沒辦理土地及建物登記，就必須依新制的規定辦理。

 

新制很快就要上路了，想買預售屋或者以購買的屋主們，可要好好注意新制的規定，別讓自己的權益受損哦！

 

到底預售屋的新制做了哪些變動呢？

詳細解答：

一、共有部分應有權利範圍

目前大樓持分土地計算方式是依照《民法》第799條第4項「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」。

 

也就是說每一位大樓住戶擁有的土地持分比例計算方式為：
土地持分比例=（每戶專有部分面積）/（全部專有部分總面積）
 

以往預售屋的停車位是算在「專有部分」連同房屋一起販售，但有許多購買預售屋的民眾發現，明明自家的房屋坪數較大，卻因為沒有停車位，土地持分的比例卻小於坪數比他小的住戶。

另外，停車位的計算方式也因為規定不清楚而十分混亂，就有建商虛灌停車位的坪數，讓住戶的土地持分看起來變得更多，實際上住起來的空間卻沒有變大。
 

為了解決不公平的分配，從20210101開始，預售屋的停車位就從「專有部分」改為「約定專用」，不再計入土地持分比例，也就是說住戶只能購買停車位的「使用權」，而無法擁有它的「所有權」。

註：約定專用指的是大樓的共用部分經約定「供特定區分所有權人使用」。

二、地下層停車位面積計算方式
據原本的預售屋定型化契約記載及不得記載事項第十條第一款「地下層停車位的面積計算」，是以地下層總面積扣除「地下層共有部分」以及「依法能區分所有權的空間」，然後得出「個人停車位」。

 

而更改過後的第十條第一款則是以地下層總面積扣除「地下層不具獨立權狀之停車空間以外之共有部分」以及「依法能區分所有權的空間」，然後得出個人停車位。

更改前：
地下樓層總面積-共有部分的建物-依法能區分所有權的空間=個人停車位坪數

 

更改後：
地下樓層總面積-地下層不具獨立權狀之停車空間（法定停車位）「以外」之共有部分-依法能區分所有權的空間=個人停車位坪數

這邊來為大家說明一下，二種方式的不同，舊法是將「把停車位與其他共有部分混在一起」當作一個項目計算，停車位的坪數會包含車道和其他共有空間；新法是將共有部分用成兩個部分，也就是「停車位」和「其他共有部分」，這樣就能得出更精確的停車空間。
 

三、電弧爐煉鋼爐碴標準

電弧爐煉鋼爐碴（以下簡稱爐碴），是在製成鋼材過程中所產生的廢棄物，可用於製作瀝青混凝土（馬路原料）或是建築之混凝土原料，但不可將爐碴原料用於建築結構物。
 

我們所說的「爐碴屋」指的是將未經規定處理的爐碴混入建築之混凝土中，這種混凝土一旦遇水，表面就會產生如青春痘般的顆粒。

 

舊的預售屋定型化契約記載及不得記載事項第十一條第二款，僅規定「賣方必須保證」不會用有損建築結構安全或其他有害物質；

而新法則規定了爐碴的「檢測方法」及「合格標準」保證民眾，若賣方違法規定，民眾可要求減價或解約。

 

若違反上述新規定，依《消費者保護法》第56條之1的規定，命業者限期改正，屆期不改，可開罰最高50萬元，可處連續罰，直到改正為止。