想買轉單的預售屋,需要注意什麼呢?

想買轉單的預售屋,需要注意什麼呢?

房事QA
2021/06/28
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想買轉單的預售屋,需要注意什麼呢?

大志想買預售屋,仲介介紹一間投資客轉單的房子,他不清楚這樣的交易是否有問題?該注意什麼呢?


購買預售屋在尚未簽約之前,買方先支付定金拿到三聯收據,因為單子是紅色,因此俗稱為「紅單」,拿到紅單僅代表優先購買權,並非正式簽約,所以與購買預售屋所簽的合約並不相同。由於投資客掌握銷售管道者才能優先購買,再加價轉售紅單,影響公平交易機會,使得紅單淪為炒房工具,因而政府展開重點稽查。


大志若想買投資客轉單的預售屋,要多注意以下幾點:
1、「購屋預約證明單」也就是紅單並不是真正的買賣契約,它只代表一種買房意願,上面會寫明欲購買的戶數資料等等,有部分建商在紅單上不會先寫清楚價格,等到公開銷售時才公布,若買家這時發現建商開的價格,比當初拿紅單談的價錢還要高而無法接受,只能拿回紅單上原始訂金,讓第一手紅單的投資客賺走差價,又沒買到房子,還要付仲介費用。
2、有些建商可能會在預售屋契約註明不可任意換約,要求取得產權後才能轉手,意味著買方之後只能依照成屋進行買賣,務必釐清是否加註這類條款。
3、自住客要小心「一屋多賣」情況,通常紅單上都會寫著可能會發生交易失敗退還全額訂金的狀況,曾有買家付了錢、拿紅單之後,卻遭建商以誤賣保留戶為由,要求改買其他樓層的情形,其背後可能是「一屋多賣」買空賣空的狀況。
4、買預售屋前最基本要確定該建案已有建築執照,有些黑心建商在還沒取得建築執照前會先開賣,難保不會捲款潛逃,或用不實廣告欺騙買家,投資客也不見得會告訴你。
5、有些建案銷售當天就完銷,或接待中心已撤除,如果無法獲得DM或建築模型等相關資訊,只怕交屋時與原本的認知有落差而造成糾紛,因此一定要弄清楚預售屋的相關資訊。

 

不過根據立法院於 2020 年 12 月 30 日三讀通過的《平均地權條例》修正案,增修的條例將從三大方向來管理紅單的交易,定自中華民國一百十年七月一日施行。
一、明確規範紅單的內容,必須標註清楚是哪一戶,買賣雙方是誰,總價及車位等資訊。
二、取消建商簽紅單後保留不出售或反悔的權利,以保障購買人的權益。
三、可以預購房屋和維持合約審閱期,但禁止紅單流通或轉售,回歸到預付訂金的本質,避免投機炒作的空間。另外,此修正案還包括實價登錄直接揭露到門牌,這樣房地產交易的資訊才能更加透明。
以往不少投資客利用紅單賺取價差,造成真正想買房的人買不到房子,現在大志如果真的要購買預售屋,最好是直接與建商購買或透過不動產經紀業代銷者,且一定要審慎檢視預售屋契約相關內容,切勿因小失大。

 

詳細說明:
第 47-3 條銷售預售屋者,應於簽訂買賣契約書之日起三十日內,向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者,不在此限。
銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者,向買受人收受定金或類似名目之金額,應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項,並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。
前項書面契據,不得轉售予第三人。

參考資料:
https://law.judicial.gov.tw/FLAW/dat07.aspx?lsid=FL003043
司法院法學資料檢索系統:平均地權條例第47條`,定自中華民國一百十年七月一日施行。