我買鄰地想跟原來土地合併,該注意哪些事呢?

我買鄰地想跟原來土地合併,該注意哪些事呢?

房事QA
2021/02/03
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我買鄰地想跟原來土地合併,該注意哪些事呢?

有價值的土地除了地段好、面積大這些條件以外,地形方正也是買賣時很重要的考量之一。形狀不完全或奇形怪狀的土地,因為不好開發規劃的關係,有些地主會買下周邊的土地,再通過程序把多塊土地合併成完整的一塊,透過這個方式將售價提高。

 

想要合併土地,土地所有權人不一定要是同一個,只要符合《土地登記規則》、《地籍測量實施規則》的規定都可申請合併,但不同所有權的土地合併之後,會變成“共有土地“,土地所有權人需得再自行協議“權利範圍“,以免日後有糾紛。

 

還有其他關於合併土地的規定,阿明分成以下三點整理:
 

一、土地合併有何條件?

二、申請合併土地的程序?
三、將其他土地合併到自宅土地,能適用土增稅優惠稅率嗎?


詳細解答:

一、土地合併有何條件?

1、唯有同一地段、地界相連、使用性質相同(土地分區相同)之土地可合併。(地籍測量實施規則224)
2、土地一部分要合併於他人之土地時,需先辦理分割。(土地登記規則86)

3、與共有土地合併,需獲得全部所有權人的同意。
4、土地設定有抵押權,需與抵押權人協議,取得「他項權利同意書」。
5、土地設定有地上權、永佃權、不動產役權、典權、耕作權或農育權時,應會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。(第3~5點,依據土地登記規則88)

這邊來解釋一下,上面的一些專有名詞。

「他項權利」指的就是除了「所有權」以外的權利,而關於第4點提到,如土地設定有抵押權需附他項權利同意書,如若兩筆土地都設有對同一筆債務擔保的抵押權,抵押權的權利範圍不論是合併前或合併後都不會變,就不用與抵押權人協議,取得他項權利同意書了。
另外第5點,若在設定這些權利時,已有勘測位置,且合併後,權利位置不變更的話,就不用再勘測。

 

二、申請合併土地的程序?

第一步:土地合併是土地權利變更登記的行為(土地法72條),依法必須先與其他所有權人和他項權利人溝通協調變更登記後的權利範圍,取得全體所有權人、他項權利人的同意書才可進行變更。

第二步:土地合併之後需進行土地複丈,為了鼓勵民眾進行土地合併,免收複丈費。

 

土地合併申請複丈,應備文件如下:

1、填寫土地複丈及標示變更登記申請書
2、申請人身分證及印章(委託代辦者另檢附代理人身分證、印章)

3、土地複丈及標示變更登記申請書(含合併位置略圖)

4、土地所有權狀正本

5、全體所有權人協議書正本、影本

6、土地所有權人與抵押權人協議書正本、影本(有設定他項權利才需檢附)

7、典權人、耕作權人之同意書正本、影本(有設定他項權利才需檢附)
資料備妥後,即可送交當地的地政事務所提出申請。

 

第三步:

地政事務所會派遣人員實地複丈,辦理土地權利變更登記。

事後會再通知申請人到事務所領取變更登記完成之權狀,領取時需攜帶身分證、印章,及繳交書狀費(一張80元)。完整的複丈成果會另郵寄給申請人(代理人)。

土地合併完成之後,地號會合併成一個,留下數字較小的,做為新地號。

 

三、將其他土地合併到自宅土地,能適用土增稅優惠稅率嗎?

我們都知道自用住宅出售的土地增值稅是最低稅率10%,而一般土地的最低稅率則是20%。有些民眾以為把一般土地合併到自宅土地變更登記為自宅土地,就可以達到節稅的目的,其實是錯誤的觀念。
 

財政部為了避免民眾利用此種方法節稅,自宅出售所課的土地增值稅課稅依據是以主管機關核發的「建築改良物所有權狀」或「建造執照」記載之基地地號為準,也就是說,後來合併的一般用地無法依自宅稅率來課稅。