實價登錄2.0,民眾進行預售屋買賣時,該注意什麼呢?

實價登錄2.0,民眾進行預售屋買賣時,該注意什麼呢?

房事QA
2021/08/27
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實價登錄2.0,民眾進行預售屋買賣時,該注意什麼呢?

實價登錄2.0新制的重點,包括:「成交資訊包含門牌及地號完整揭露」、「預售屋全面納管和即時申報」以及「屢不改正,加重罰則」,本篇針對想要購買預售屋的朋友們,用問與答的方式,協助你快速瞭解最新實價登錄2.0的規定內容喔!

  • 誰該負責去申報實價登錄?

答:申報登錄是買賣雙方共同的義務,買賣雙方全體應以同一份申報書共同申報。

若為預售屋(自建自售),則申報人由出賣人申報;若為預售屋(委託代銷),則申報人由指定代理銷售本預售屋案件之不動產經紀業者,並填載經紀業名稱、通訊地址、統一編號等相關資料。

※申報不實將涉及刑法第214條使公務員登載不實文書罪。

  • 請問我買的預售屋在已經拿到使用執照後,再進行買賣,還需要辦理預售屋實價登錄嗎?

答:依據不動產經紀業管理條例第4條第2、3款之定義,成屋是指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物,預售屋是指領有建造執照尚未建造完成,而以將來完成之建築物作為交易買賣的標的物。

成屋買賣:已經取得使用執照的建築物交易,在辦理移轉登記時合併一同申報買賣實價登錄就好囉!

預售屋買賣:如果只取得建照執照,但未取得使用執照,就須依法申報預售屋實價登錄,並於辦理移轉登記時合併一同申報買賣實價登錄。

  • 請問我在購買預售屋簽訂契約後,再轉賣給他人換約,需要申報嗎?

答:預售屋簽約申報後,同一標的再轉手賣給第三人者,應按下列方式辦理:

  1. 原契約有解除,並由銷售者與第三人另簽訂預售契約者:需重新辦理申報,重新申報時,應於申報書25.備註欄中勾選④「解約後再次出售之交易」,並填寫原申報書序號。
  2. 原契約未解除,是由買方自行以權利買賣或讓渡等方式轉賣給第三人者:免再辦理預售申報。但應注意是否有涉及紅單轉售,可能受到罰款處分。
  • 假如我跟建設公司簽約購買(買入價格為1000萬)後,然後我再將預售屋賣給第三人(售出價格為1200萬),並簽署讓渡書,請問預售屋實價登錄時該申報多少錢?

答:買方與建商簽約預售屋價格為1000萬元,買方將該標的以簽訂讓渡或權利買賣等方式再轉手給第三人,售出價格為1200萬元。因建設公司與第三人並無訂立預售買賣契約,所以建設公司只對於原預售買賣的契約申報1000萬元,而有關買方轉售給第三人的金額為1200萬元之情形,則於日後辦理移轉登記同時申報買賣案件實價登錄時,於該買賣案件申報備註欄須註明權利移轉價格1200萬元(買賣案件交易總價仍填第一手價格1000萬元)。但是要特別注意是否有可能涉及紅單轉售並受罰。

  • 如果我買的預售屋於實價登錄申報以後,在產權移轉時,我將過戶名義指定給第三人,還需要變更申報嗎?

答:成交後已完成預售屋實價登錄者,在產權移轉時,簽約人將過戶名義指定給第三人,因為原來的預售契約並未解約而重訂新的契約,所以不用再辦理預售屋申報,在辦理買賣移轉登記時,合併一同辦理買賣實價登錄申報即可。

六、        請問實價登錄申報時的交易日是指訂購日?還是簽訂合約日呢?

答:交易日期是指簽訂合約日,不是預購日期,請依照預售屋買賣契約上所記載簽約日登載。預售屋應在簽訂買賣契約日起30天內,申報成交價格等資訊。

七、        請問如果在網路社群等平台上刊登預售屋轉售的廣告貼文,有違反紅單相關規定嗎?

答:110年7月1日後,買方將取得的預售屋紅單,轉售給第三人,不論該紅單取得的時間點、有無賺取差價或收取報酬,都違反了紅單不得轉售的規定。若違反規定,將按戶(棟)處15萬元~100萬元罰鍰,以防止投機客炒作。

如果已簽訂完預售屋買賣契約,繳清屆期的各期應繳款項,如欲將契約轉讓他人,則必須事先以書面徵求賣方同意辦理。

 

實價登錄2.0明訂,預售屋的契約不能約定不利於買方的事項,例如預售屋禁止簽訂建商保留出售的權利,也禁止買受人再將紅單轉售,以及修改交屋保留款等事項,將有效打擊投資客短期哄抬炒作。更重要的是,全面加重違規罰鍰,如果屆期未報或價格申報不實,罰鍰由3萬元至15萬元,加重至最高100萬元,紅單轉售等也可以加重處以15萬元至100萬元的罰鍰,各縣市政府地政局將全力配合新制上路,加強查核並主動出擊。

 

實價登錄2.0將申報責任歸屬與申報時機大幅調整,避免買賣雙方虛造價格,同時在新制規定下,實價申報時機將與預售屋簽約或成屋過戶時一同辦理,價格揭露時機提早,可以提供購屋者更即時的參考依據。

 

補充說明:

登錄預售屋委託代銷契約備查,申報義務人:代銷業者

經營代銷業務,受起造人或建築業委託代銷預售屋者,應於簽訂變更或終止委託代銷契約日起30日內,將委託代銷契約相關書件申報備查。

預售屋銷售資訊及定型化契約備查,申報義務人:銷售預售屋者

以預售屋開始銷售日期判斷,一、需先領得建造執照。二、銷售前應將預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查。

預售屋實價登錄,自建自售未委託代銷,申報義務人:銷售預售屋者

一、未委託代銷,由銷售預售屋者(出賣人)申報。二、應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報實價登錄資訊。

預售屋實價登錄,委託代銷申報義務人:代銷業者

一、預售屋委託代銷業銷售者,由代銷業申報實價登錄。二、應於簽定買賣契約書之日起30日內申報實價登錄。

 

參考資料:

https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/90?mcid=3963

實價登錄新制申報書及填寫說明(自109年7月1日生效)

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=214

全國法規資料庫 刑法第214條

https://ws.hl.gov.tw/001/Upload/402/relfile/9086/74193/21e8c754-5ae7-44c3-a11e-32f5cd281160.pdf

臺南市政府地政局 實價登錄2.0(預售問題)  發布日期:110年6月15日

https://taobao.tycg.gov.tw/dl/guide/02.pdf

桃園市政府地政局 實價登錄2.0新舊制銜接 1.預售屋銷售資訊及定型化契約備查

 

 

 

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