兄弟三人分層持有三樓房屋,土地僅登記一人名下,土增稅自用優惠如何計算算?

兄弟三人分層持有三樓房屋,土地僅登記一人名下,土增稅自用優惠如何計算算?

房事QA
2021/08/27
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兄弟三人分層持有三樓房屋,土地僅登記一人名下,土增稅自用優惠如何計算算?

這是一個關於”3隻小朱”的故事,朱家有三兄弟,大哥住一樓,二哥住二樓,三樓則是弟弟的,房屋稅籍各分別登記在三人名下,只有土地登記在老二的一人名下,現在三兄弟要分家,老二想把房子出售,土地部分可否整筆使用土地自用優惠增值稅?

 

「一生一次」自用住宅用地優惠稅率 10%,適用條件如下:

1.土地所有權人出售前 1 年內未曾供營業或出租之住宅用地。

2.地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並已在該地辦竣戶籍登記。

3.都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土 地積未超過 7 公畝部份。

4.限一生一次。

5.自用住宅建築完成 1 年內者,其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10%。

6.如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自用住宅條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稽徵機關申報土地增值稅,在都市土地 3 公畝或非都市土地7公畝範圍內,可同時適用自用住宅優惠稅率。

所以如果兄弟三人都已在該地辦竣戶籍登記且未曾營業或出租,1、2、3樓同日訂約出售、同日申報,且未超過自用住宅面積的限制,可同時適用自用住宅優惠稅率。

如果老大或老三房屋部分供出租或營業使用,就要申請依比例分別按自用及一般稅率課徵。

 

詳細說明:

按自用住宅用地稅率課徵的適用要件:

(1)地上房屋所有權人為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。

(2)土地所有權人本人、配偶或直系親屬於簽約買賣前已辦竣戶籍登記。

(3)於出售前1年內,未出租或供營業使用。

(4)自用住宅建築完成未滿1年,房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的10%以上。

(5)都市土地未超過3公畝,約 90.75坪,非都市土地未超過7公畝,約 211.75坪。

 

同日訂約出售、同日申報,如未超過自用住宅面積的限制,可同時適用自用住宅優惠稅率。

如地上房屋部分供出租或營業使用,可申請依比例分別按自用及一般稅率課徵。

贈與非出售,不適用自用住宅用地稅率。

土地增值稅一般稅率可分為3級 ,分別為20%、 30%、40%,自用住宅稅率則為10%。

參考資料:

財政部67年6月30台財稅第34248號函

地上房屋為樓房時房屋部分是否分成編訂門牌或分成登記土地為一人所有或持分共有其地價稅及土地增值稅準按各層房屋實際使用情形所佔土地面積比例分別按特別稅率及一般稅率計課

https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL002173

財政部法規內容:樓房或毗鄰房屋適用自用住宅用地認定標準

 

修正「適用自用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則」,自即日生效.pdf

財政部令中華民國 109 5 8 日台財稅字第 10800117830

 

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