提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金

提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金

房事QA
2021/10/04
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提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金

提前終止契約,押金被沒收,房客是否無法要求房東退還部分保證金

A小姐承租店面月租$25,000,疫情關係需要提前結束營業,但由於原先合約有載明,提前終止契約,保證金會被沒收,且房東有請代書到法院公證,以至於房東依據合約內條款,將A小姐押金沒收,共12萬元。這樣的情況下,A小姐可以要求房東退還部分保證金嗎?

 

以上述提前終止租約的案例,我們可以分四階段討論:

房屋合約公證的法律效果房東要求違約金合理嗎?房客提前終止租約的相關規定消費者保護法相關規定

 

房屋租賃契約公證之效果

房屋出租訂立書面契約,經過公證之後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障,糾紛也可避免。也就是說,如果有一方違約,是否可以強致對方履行,簡言之,就是可不可以「逕為強制執行」。

 

房東要求違約金合理嗎?

依據《民法》第250條規定:契約書中,有述明提前終止契約當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金的約定條文,房東確實可依循此規定來走。也就是說,房東對於提前解約的狀況,依法,是有權要求房客支付違約金。

 

房客提前終止租約的相關規定

在新上路的租賃新制中,租賃契約應記載及不得記載事項,針對房東及房客應負的義務,及雙方的權益也作出明確的規範,尤其對於『提前解約』『押金上限』皆有載明。

針對提前解約的規定內政部《住宅租賃契約》第13條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第14條皆有提及。

 

A・「得」終止租約

關於提前終止租約若房東房客當時租屋合約裡有勾選「得」終止租約,而房客提前1個月告知房東無法承租事實,善盡了「提前告知義務」,則無須支付租屋違約金

 

B・「不得」提前終止租約

如果合約勾選「不得」提前終止租約,則雙方就不能任意終止合約,房客想要提前終止租約,則以賠償1個月的租金為上限。

 

C・未於合約內載明

如果簽約時沒有特別規定是否可任意終止合約,這種狀況租客還是得要徵詢房東同意,才能解約,而且也得給房東違約金,但違約金最高也不能超過1個月。

 

以A小姐的案例來說,屬於租約未到期提前解約,所以A小姐需要在提前解約前一個月,告知房東無法承租的事實,而房東部分可依新版租賃契約規範,向A小姐要求「最高一個月租金額」作為提前解約違約金.而押金剩餘部分應於確認租賃契約終止,承租人交還房屋時返還。

除非,所承租的物件有「租金欠款未繳」、「屋內物品設備毀及遺失」等狀況發生,才有需要扣除到押金作為賠償修繕的一部分,而修繕的責任釐清建議一開始點交時就需要確認完畢。

 

消費者保護法相關規定

在新版租約上路後,依據消保法第17條,房屋租賃契約條款違反房屋租賃定型化契約,該契約條款無效。若遇到簽訂的合約內容與政府規定不符合的地方,消費者可依據《消費者保護法》第56條之1規定,租約內容與規定不符部分,經限期改正而屆期不改正者,可處3萬至30萬元罰鍰。

 

 

資料來源

司法院《公證法》|https://www.judicial.gov.tw/tw/cp-1654-2751-f6a88-1.html

民法§250https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

行政院消費者保護法《定型化契約應記載及不得記載事項》|https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/478917df-7599-418f-8715-fd2716b623b4

租賃住宅市場發展及管理條例§7https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060125

消費者保護法§17 §56-1https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0170001

 

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