老王最近要出售一塊共有土地給老陳，該土地上另有他人租地建屋。按照「優先購買權」相關法律規定，老王在出售給老陳之前，必須通知土地共有人和承租人是否要依「相同條件」購買該土地，如若都放棄，才可出售給第三人。

 

那麼問題來了！共有人依《土地法》第34-1條第4項、承租人依同法第104條第1項規定都擁有優先購買權，若是二方人馬都表明要購買該塊土地的話，誰才能排第一順位呢？

 

A、共有人

B、承租人
C、誰先與地主聯絡，誰就可以先購買

 

大家知道哪個才是正確答案嗎？

 

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詳細解答：

這題的答案是「B、承租人」喔！你猜對了嗎？
小編接下來會分成三點來與大家解說此題「優先購買權」的相關規定，分別為：

一、《土地法》第104條的物權>第34-1條的債權
二、並非所有承租人皆有優先購買權
三、依「同樣條件」出售給優先購買權人是什麼意思？
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一、《土地法》第104條的物權>第34-1條的債權
《土地法》第104條第1項規定，所有權人販售土地時，地上權人、典權人、承租人有依同樣條件「優先購買」之權利，這屬於「物權性質的優先購買權」；《土地法》第34-1條第4項規定，共有人得以同一價格優先承購，這屬於「債權性質的優先購買權」。
 

而當一樁土地買賣上同時出現《土地法》第34-1條和第104條的情況時，按照物權>債權的原則，應讓適用第104條的權利人優先購買。
物權為什麼大於債權，簡單來說，擁有物權（財產權）就等於擁有直接支配特定物品的權利，並可接收其所帶來的利益，在法律上有「絕對性」可對任何人主張對某物的權利，亦擁有「優先性」，當同一件事情，有物權和債權的規定時，應當先主張物權人的權益，先成立之物權大於後成立之物權。
 

二、並非所有承租人皆有優先購買權
一般的「房屋租賃權」是屬於「債權」的性質，按照《民法》第425條的規定，承租人頂多只能主張「買賣不破租賃」，要求新地主讓他繼續租屋或請求房東賠償搬遷的損失，並無優先購買的權利。
 

但《土地法》第104條的規定較為特別，其立法的理由是促進「土地和地上建物的所有權合一」達到產權單純化，就法律性質來說是屬於「物權」。

 

《土地法》第104條提到的「承租人」，實務上認為這邊指的是《民法》第426-2條第1項、《土地法》第102條所提到「租地自建」的承租人。租地自建，指的是承租人向地主租下土地，並經地主同意後，在土地上建屋。

能符合下列任一條情況的「承租人」即有優先購買權：
1、向地主租地建造「房屋」，並取得「房屋所有權」與「地上權」。
2、向他人購買「房屋」並承租該土地。

這邊要注意，承租人必須在租地上建有房屋或有房屋所有權，才能擁有「優先購買權」，若只是隨便建個東西（無建築執照之物）、放置物品或單純承租房屋都不符合法條規定。

 

三、依「同樣條件」出售給優先購買權人是什麼意思？

在講到「優先購買權」的時候，都會提到應以「同一條件」出售給有優先購買權之人，這個同一條件指的是「出賣人將其和第三人訂立的買賣契約，完整告知有優先購買權之人」。

 

也就是說，地主與第三人訂立的買賣契約，例如：買賣標的、出售範圍、總價、付款方式、其他規定，都應與告知優先購買權人的條件相同。
 

優先購買權的通知有10日的期限，若該權利人接到通知後，10日內不回覆，則視為放棄，但若是出賣人事先不通知該權利人而與第三人訂立買賣契約，該權利人依法可以主張買賣無效並塗銷土地移轉登記。