我買的預售屋要交屋了,公設要怎麼點交呢?

我買的預售屋要交屋了,公設要怎麼點交呢?

房事QA
2021/02/20
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我買的預售屋要交屋了,公設要怎麼點交呢?

管委會是社區裡的核心組織。

依法規定當「所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上」時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人。

 

而管委會成立之後,會與建商、主管機關一同點交公共設施,點交完畢後,向政府單位繳交公設點交證明,領取由政府單位保管的公共基金。該基金只能由社區住戶透過區分所有權人會議來決定該如何使用,管委會無法隨意動用。
 

建商與管委會完成交辦工作後,整個建案才算結束,後續的交集就只剩下設施保固、維修這些瑣事了。

 

這些事情聽來簡單,但實際上可是有許多的注意事項,到底有什麼需要注意的呢?以下分三點講解:
 

一、要找誰來檢查公共設施?設備有問題又該怎麼辦?
二、公共基金從何而來?
三、公共基金可以怎麼運用呢?

 

詳細解答:

一、要找誰來檢查公共設施?檢查哪些項目?
法律規定
依《公寓大廈管理條例》第57條規定,在管委會成立或管理負責人推選或指定後七日內,會同政府主管機關、公寓大廈管委會或管理負責人針對水電設備、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測。

點交項目
一般由建商向當地主管機關(都發局或工務局)申請陪同點交機電設備,大致項目有消防設備、電氣設備、給排水設備、昇降設備、監控系統、空氣調節設備、機械停車設備。


由於法律只有強制規定要檢查機電設備,有些公寓大廈的管委會為了謹慎起見,也會請私人檢驗機構檢查其他部分,例如建築外牆、磁磚。

 

點交程序
點交過程大概要1~2個月的時間,建商會交與管委會一份點交驗收單,按照時間表,一一點交各項設備。點交完成後若發現設備有問題,管委會可報請當地主管機關處理,經調查若發現是建商的問題,主管機關會命建商在一個月內負責修繕完成,之後才能辦理移交手續。

自行請私人機構檢驗法規以外的部分,若有發現嚴重缺失,管委會可以先與建商進行調解,若調解不成,再訴諸法律。

 

二、公共基金從何而來?
法律規定
依《公寓大廈管理條例》第18條規定,公共基金有四項來源:
1、建商按工程造價一定比例或金額提列。
2、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
3、本基金之孳息。
4、其他收入。


一開始的公共基金由建商負責提撥,在管委會尚未與建商完成設備點交之前,由各縣市的主管機關暫時保管,等到點交完成之後,再由主管機關直接撥給管委會,依法規定公共基金需要專戶保管或交付信託。

建商應提撥金額
建商是按工程造價一定比例或金額提列公共基金,而提撥的比例,則依《公寓大廈管理條例施行細則》第5條規定,由各項方案比例加總得出:


方案一:1千萬以下提取0.2%
方案二:1千萬至1億以下提取1.5%
方案三:1億至10億以下提取0.5%
方案四:10億以上提取0.3%

 

舉例來說,甲大廈的總工程造價為12億,則公共基金計算方式為:
(1千萬x0.2%)+(9千萬x1.5%)+(9億x0.5%)+(2億x0.3%)=20萬+135萬+450萬+60萬=665萬
若該住宅為政府建設的住宅,其公共基金的提撥方式,若有其他法律規定,依照該規定來辦理,不必依照上述條例。

 

三、公共基金可以怎麼運用呢?

依區分所有權會議決定如何運用

若要動用公共基金,依法必須召開區分所有權人會議才能決定能不能動用、要用在什麼地方,管委會亦須定期公告公共基金運用情形,讓住戶檢視,若拒絕公告,住戶可報請主管機關或訴請法院命其公告。
 

會議提案生效要件

區分所有權會議需要有「所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」才算有效的會議;而討論事項經「出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上」表決同意,才能生效。

法定用途

除了由會議表決如何運用之外,在下列二種法定情況下,也可動用公共基金:


1共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,其費用可由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕原因可歸責於區分所有權人、住戶,由該區分所有權人、住戶負擔。社區規約若另有規定,依其規定。

2、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良可由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。


點交公共建設、管理公共基金是初期管委會組成後的重點工作之一,由於關係到社區接下來的運作,住進新建成大樓的朋友,有時間的話,可以多多參與,不僅可以保障自己的權益,也是為社區盡一分心力哦!